(3) 이해관계인의 범위
법은 다음의 자만을 이해관계인으로 본다(민집 90조). 이 규정은 제한적 열거규정으로 보고
있으므로(대판 1999.4.9. 98다53240), 위 조항에 열거된 이해관계인의 범위에 속하지 않는 자는 그 매각절차에 어떠한 이해관계가 있는
사람이라도 매각절차에서 이해관계인으로서 취급받지 못하게 된다(한정적 의미).
가압류권자(대판 1999.4.9. 98다53240, 대결 1967.11.29.
67마1089), 가처분권자(대결 1994.9.30. 94마1534), 예고등기권리자(대결 1967.10.25. 67마947, 대결
1968.1.15. 67마1024), 재매각을 실시하는 경우 전의 매수인은 이해관계인이 아니다. 경매개시전의 가압류권자는 배당요구하지 않았더라도
당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만(대판 1995.7.28. 94다57718), 이해관계인은 아니다.
(가) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자(1호)
압류채권자라 함은 경매신청을 한 채권자를 말한다.
압류가 경합된 후 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 뒤의 압류채권자는 집행력 있는 정본에 의한
배당요구채권자이지만, 선행사건이 정지되어 후행사건에 의하여 진행될 경우에는 압류채권자에 해당하므로, 어느 모로 보나 본호의 이해관계인이
된다(대결 1975.10.22. 75마332 참조). 국세체납에 의하여 압류등기를 한 압류권자도 본호의 이해관계인이다. 압류가 경합된
강제경매신청자와 동일하게 취급되어야 하기 때문이다.
(나) 채무자 및 소유자(2호)
여기서 채무자라 함은 집행채무자를 가리키며, 소유자라 함은 경매개시결정등기 당시의 매각부동산의
소유자를 말한다.
경매개시결정등기 후에 소유권이전등기를 마친 자는 여기서 말하는 소유자에는 해당하지 않으나, 그
권리를 증명하면 본조 4호의 이해관계인이 된다(대결 1964.9.30. 64마525). 이 경우 소유권을 양도한 전소유자는 채무자가 아닌 한
경매목적물에 대한 소유권의 상실과 동시에 매각절차
상 이해관계인의 지위도 상실한다(대결 1967.8.31. 67마615).
가압류등기 후 본압류에 의한 경매신청 전에 소유권의 이전등기를 받은 자는 여기서 말하는
소유자에 해당한다.
파산선고 후에 저당권자가 별제권자(파산법 84조, 86조)로서 파산재단에 속하는 부동산에
대하여 매각절차를 개시한 때에는 파산관재인만이 이해관계인인 소유자로 된다.
임의경매에 있어서 경매신청이 되지 아니한 저당권의 피담보채권의 채무자는 여기서 말하는 채무자에
해당하지 아니한다(대결 1968.7.31. 68마716). 또 저당권설정등기에 채무자로 표시되지 아니한 다른 공동채무자도 이에 포함되지
아니한다.
(다) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(3호)
'등기부에 기입된 부동산 위의 권리자'라 함은 경매개시결정 시점이 아닌 경매개시결정등기 시점을
기준으로 그 당시에 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 자를 말하며 용익권자(전세권자, 지상권자, 임대차등기를 한 임차권자), 담보권자(저당채권에
대한 질권자, 저당권자) 등이 이에 해당한다(대결 1999.11.10. 99마5901).
부동산의 공유지분의 강제경매에 있어서 다른 공유자는 이해관계인이다(대결 1998.3.4.
97마962). 다만, 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 공유관계, 예컨대 아파트, 상가 또는 다세대주택 등 구분소유적 공유의
경우에는 전유부분의 대지권에 해당하는 '대지권의 목적인 토지의 공유지분'에 관하여 누가 소유자가 되더라도 이해관계가 없다 할 것이므로,
공유자통지를 할 필요가 없다(민집 139조 1항 단서).
가등기담보등에관한법률의 시행으로 가등기담보권은 완전한 담보권으로서의 실체를 갖게 되었으므로,
가등기담보권자도 이해관계인이다. 소유권이전에 관한 순위보전의 가등기권리자도 이해관계인이다(가담법 16조 3항).
그러나 등기하지 아니한 임대차는 제3자에게 대항할 수 없으므로 그 임차인은 본호의 이해관계인이
아니다(대결 1996.6.7. 96마548)
(라) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(4호)
① 부동산 위의 권리자라 함은 경매개시결정등기 이전에 매각부동산에 대하여 등기 없이도
제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자를 말한다. 이에 해당하는 자로서는 유치권자, 점유권자, 특수지역권자(입회권), 건물등기
있는 토지임차인(민법 622조), 주택임대차보호법 3조 1항에 따라 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인(대결 1995.6.5. 94마2134),
상가건물임대차보호법 3조 1항에 따라 인도와 부가가치세법 5조, 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 마친
상가건물임차인, 법정지상권자(민법 305조, 366조, 187조) 등이 있다.
그러나 압류채권자에게 대항할 수 있는 권리를 가지지 못한 자라도 매각절차의 진행에 절실한
이해관계를 가지고 있으나 달리 편리한 구제절차가 없는 관계로 그를 이해관계인으로 참가시키는 것이 필요하고 타당할 경우에는 이해관계인으로 취급함이
상당하다. 이러한 예로서는 경매개시결정등기 후의 제3취득자(대결 1964.9.30. 64마525), 같은 경우의 담보권자, 용익권자, 지상권자,
임차권등기명령에 의한 등기권자 등은 그 권리의 등기있는 등기부등본이나 주민등록등본 등을 제출하여 그 권리를 증명하면 이해관계인으로 취급된다.
② 부동산 위에 위와 같은 권리를 가지고 있다는 것만으로 당연히 이해관계인이 되는 것은 아니고
집행법원에 스스로 그 권리를 증명한 자만이 비로소 이해관계인이 된다(대결 1994.9.14. 94마1455). 동 증명은 매각허가결정이 있을
때까지 할 수 있다(대결 1994.9.13. 94마1342 참조). 따라서 권리증명 이외의 사유로 집행법원이 알게 된 경우 예컨대 집행관의
현황조사의 결과 이해관계인으로 판명되었다는 사실 또는 압류가 경합된 후행의 강제경매신청기록에 이해관계인으로 표시되었다거나 다른 권리자가 제출한
등기부등본에 권리자로 등재되어 있다는 사실만으로써는 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고한 것이라고는 볼 수 없으므로 이해관계인이 될 수
없다. 매각허가결정이 있은 후 항고를 제기하면서 그 권리를 주
장한 자는 이해관계인이 될 수 없다(대결 1988.3.24. 87마1198 등).
③ 전세금반환청구권 또는 임차보증금반환청구권을 압류 및 전부받은 자가 권리선고한 경우에 이러한
자는 본호의 이해관계인에 해당된다. 다만, 전세권자 또는 임차권자도 압류 및 전부명령을 받은 채권자의 채권에 대하여 다툼이 있을 수 있으므로
이해관계인에서 제외할 것은 아니다.
등기 없는 진정한 소유자는 이해관계인이 아니므로, 소유권 회복의 등기를 할 수 있는 확정판결이
있다 하더라도 이에 기한 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 하여야 이해관계인이 될 수 있다(대결 1991.4.18. 91마141, 대결
1994.9.12. 94마1465,1466).
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